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农村房屋可以买卖交易吗现在(外村人怎么合法买本村房屋)

2024-03-04 05:23:47 围观 : 236 次

乡村振兴是近年来人们更加关注的民生话题。现在很多都市人开始想要远离喧闹拥挤的城市，搬到乡村去。随之而来的问题是，农村宅基地能否像城市商品房一样自由买卖？对此，本文将带您了解农村房屋买卖的法律规定。

一、什么是农村宅基地？

农村房屋可以买卖交易吗现在(外村人怎么合法买本村房屋)

农村宅基地仅限于符合规定并按照法律、法规规定享有和使用可用于建设住宅的农村土地的集体经济组织成员。

2、正在买卖的是农村宅基地还是农村房屋？

根据《土地管理法》第二条规定，我国的土地实行社会主义公有制，土地属于劳动人民集体所有。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地。但现实生活中，农民经常在宅基地上买卖自建房屋，农村房屋归农民所有。农民拥有房屋的所有权，因此他们可以处置房屋。按照“地随屋走”的规定，出售房屋时不可避免地要处置宅基地使用权。《土地管理法》第二条规定，土地使用权可以依法转让。可见，农村宅基地的所有权属于集体所有，不能买卖。在法律允许的情况下，农民可以出售宅基地上的房屋，一并转让农村宅基地使用权。

三、农村房屋买卖条件

2016年，最高人民法院发布《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》号文，要求“在非试点地区，农民将宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的个人的，房屋买卖合同无效”。此外，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定，农村宅基地只能划拨给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地。可见，卖方和买方必须属于同一集体经济组织。目前，我国政策不允许将农村房屋出售给外村村民或者城市居民。

此外，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民每户只能拥有一个宅基地。农村村民将房屋出售、出租后申请宅基地的，不予批准。”“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村委会经营管理。”因此，购房者还必须符合法律规定的宅基地申请标准，房屋买卖需要集体经济组织的批准。参照《农村土地承包法》关于村民之间承包地流转的规定，结合我国目前的做法，村民签订宅基地房屋流转协议后，需向村委会、乡镇人民政府备案及时办理宅基地使用手续。权利变更登记程序。如果未办理变更登记，虽然不影响转让合同的有效性，但不能用于对抗善意第三人。《土地管理法》第六十二条还规定，农村宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此，农村待售房屋也应该合法建造，符合当地标准。

4、农村房屋向村民、外村居民出售合同效力问题

根据上述分析，外村村民和城镇居民不具备取得出卖人农村宅基地使用权的条件，双方的行为都会违反法律的强制性规定。根据《民法典》第153条规定：“违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。但是，强制性规定不使民事法律行为无效的除外。”因此，双方签订的房屋买卖合同应为无效合同。

参考：

1.参见戴孟勇：《城镇居民购买农村房屋纠纷的司法规制》、《清华法学》第5期，2009年。

2.参见蒋晓华：《宅基地使用权转让的司法裁判立场研究》、《法律科学（西北政法大学学报）》，2017年第1期。

责任编辑：马宇航

文案编辑：王莹

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