不交物业费的25条理由(2021年物业管理条例废止)

“如果当时有物管会制度的话，我们就直接去街道办成立物管会，就不用浪费时间去成立物管会了。”7月12日，陈汉松拿着新印好的《北京市物业管理条例》，画了草图。说话的时候。

陈汉松是北京市朝阳区丽泽西苑一区业主委员会副主任。她认为，5月1日实施的《北京市物业管理条例》建立的新系统解决了小区物业管理中的许多问题。

今年以来，北京并不是唯一修改实施物业管理规定的地方。3月1日《深圳经济特区物业管理条例》修订实施；5月1日《重庆市物业管理条例》修订实施。更值得注意的是，陕西、广西、海南等地已开始修订本地区的物业管理法规。

《法制日报》记者采访的专家认为，各地物业管理法规密集修订的现实背景之一是我国城镇化进程已进入下半场。城镇住宅社区已转向以维护为重点。物业管理的好坏直接关系到社会是否稳定。因此，物业管理立法需要及时跟上，规范物业管理活动，妥善解决社区存在的问题。

立法并建立新制度来解决物业管理问题

丽泽西苑一区建于20世纪90年代末，是一个老社区。

陈寒松介绍，从2013年开始，负责管理丽泽西苑一区的物业管理公司内部出现问题，导致小区物业管理服务“越来越差”。

丽泽西苑一区一位业主回忆，当时小区四扇门全部敞开，没有保安值班，卫生环境又脏又差，小区无人打扫，只有一名11座塔楼每栋都开放。对于电梯来说，早晚高峰时段排队等电梯是常有的事，而且这种电梯经常出现故障。

有居民向北京市民服务热线投诉，但问题并未得到解决。

陈汉松致电北京有关部门投诉。他得到的回复是，改变小区现状的唯一办法就是召开业主大会，成立业主委员会，监督和协助物业服务公司履行物业服务合同。否则的话，就没有办法解决。

在所辖街道办的协助下，陈寒松等人开始筹备召开业主大会、成立业主委员会的流程。要求召开业主大会并不难，难的是成立业主委员会的过程。

“首先，对于当选的业主委员会委员有一个强制性要求，那就是缴纳物业费。然而，很多业主因为对物业管理公司的服务不满意而拒绝缴纳物业费。为了成立业主委员会改善小区现状，我们去物业管理公司缴纳物业费，但物业公司为了阻止成立业主委员会，拒绝向我们收取物业费费用。”陈汉松回忆，经过与街道办事处的协调，物业公司最终收取了物业费。最后，他们聘请了专业的物业管理顾问来解答他们的法律问题。

然而，他们当时遇到的最大困难是，小区里近一半的业主把房子出租了。如果没有这些业主的联系方式，他们无法通知业主返回社区参加业主大会的投票。

在街道办事处、社区等多方面的支持下，他们最终通过各种渠道联系到了众多业主，并一一动员业主返回社区参与业主大会投票。

经过一年多的筹备和努力，2016年8月28日，经业主过半数投票同意，丽泽西苑一区业主委员会正式成立。

随后，业主委员会与原物业公司协商如何改变小区现状。原物业管理公司拒绝接受业主委员会的监督管理。经过多次协商未果，业主委员会在街道的监督和协助下再次召开。业主大会招新物业公司，将于2017年7月入住。此后，物业公司开始封闭小区大门，清理小区内乱停放的共享单车，清除垃圾，完善绿化环境，维护公共设备设施。

在陈汉松看来，如果当年有物管会制度，他们就不用费尽心思去成立物管会了。街道办事处可以直接牵头成立物业管理委员会，解决社区物业管理中的大部分问题。

物业管理委员会是新设的临时机构，编号：《北京市物业管理条例》。

北京市物权法研究会副会长毕文强告诉《法制日报》记者，我国城镇化进程很快，社区已经成为城市的重要载体，社区的物业管理问题也越来越重要。成立业主大会，选举业主委员会，代表全体业主管理共同的社区事务，不仅是《物权法》和《物业管理条例》规定的权利，也成为众多社区业主努力的方向。然而，在业主组织的推进过程中，由于种种原因，业主委员会的建立和运行在现实中并不理想。

毕文强认为，就是在这样的背景下，《北京市物业管理条例》设计了物管会。当小区无法召开业主大会或无法选举业主委员会时，由当地乡镇街道推动物管会作为业主组织的临时组织机构。

“现阶段，物管会在对接社区治理方面具有优势。社区的物业管理活动发展至今，实际上包括物业服务、业主自治、社区治理三大类。物业的设立管委会有利于各方全面协调，实现社区善治。”毕文强表示，需要强调的是，《北京市物业管理条例》提出的党建主导社区治理框架下的物业管理体系建设是一个非常重要的命题。“这是该立法的最大亮点。”

地方政府抓紧立法及时跟上社会发展

《北京市物业管理条例》实施的同一天，《重庆市物业管理条例》也实施了。

《重庆市物业管理条例》的亮点包括：加强物业管理与社区治理融合发展，规范物业管理关键环节，加强业主自治的支持和监督，完善物业管理信息公开制度，建立第三方物业评估系统。

此前，《深圳经济特区物业管理条例》已于今年3月1日实施。

值得注意的是，今年以来，陕西、广西、海南等地对此前出台的物业管理规定进行了修订。

今年1月17日，陕西省第十三届人民代表大会第三次会议召开，今年的任务之一就是修改《陕西省物业管理条例》。

今年3月，《广西壮族自治区物业管理条例（修订草案）》进入第二次审核阶段。5月，海南省住房和城乡建设厅印发《海南经济特区物业管理条例（修订草案）》（征求意见稿），征求社会各界意见.

对于物业管理领域如此密集的地方立法，毕文强认为，随着我国城镇化进程的加快，我国城镇人口首次超过农业人口。我国城镇化进程已进入下半场，城市建设从增量转向存量，规模化城市建设趋势不再，城市建设从以新建建筑为主转向以改造旧城为主。

毕文强认为，无论什么类型的社区，都已经进入了以维护为主的阶段。在此过程中，物业管理的质量直接关系到整个社会的和谐稳定。因此，物业管理立法需要不断更新，以规范物业管理活动，妥善解决社区存在的各种问题。“这就是各地精进佛法的现实背景之一。”

在毕文强看来，另一个方面是国家立法背景。随着民法典实施在即，民事法律规范的地位越来越重要，涉及国家治理体系的整体完善。社区治理作为国家治理的重要基础，也是必须在立法层面完成的。

首都经济贸易大学法学院教授翟野虎在接受《法制日报》记者采访时表示，地方物管立法这波浪潮的背景一方面是出于老百姓的需求，另一方面是物业管理法律的滞后。有关的。

“正是因为现实中需要修改法律的地方太多，各地都想看看能否在窗口期，特别是民法典实施之前，形成地方性的规则和办法来解决实际问题。”翟野虎解释道。

明确规定具体制度准确运用到实际治理中

2007年8月，国务院发布《物业管理条例》号文件，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。《物业管理条例》自2007年10月1日起生效。

2016年1月，国务院常务会议通过了《国务院关于修改部分行政法规的决定》号，其中对《物业管理条例》号进行了修改。删除“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书”等两条规定。

2018年3月通过《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，修订《物业管理条例》。主要修改是取消了物业服务企业资质管理的相关规定，增加了建立守信联合激励机制和失信联合惩戒机制的相关内容。

在毕文强看来，国务院《物业管理条例》和各地物业管理立法，都是为了明确物业管理制度中的具体制度，以便在实际治理中准确运用。

“符合规律的制度创新才会有生命力，符合普遍规律的制度创新才有广泛推广的可能性。从全国来看，社区已经进入增量振兴阶段，这就要求业主自主权大幅提高”……物业服务和管理水平得到提升，乡镇街道等地方行政部门的公共治理能力得到提升。相应地，各自的制度安排必须合理、准确、及时。”毕文强说道。

毕文强认为，各地通过物业管理地方立法，进一步丰富和明确物业管理体系中的制度，是一件好事，也是必须做的事情。因为法律本身就是为了实践而制定的。“这对于国务院今后及时修订《物业管理条例》也具有较强的参考意义。”