青岛房产纠纷律师事务所排名(青岛房产纠纷金牌律师)

文耀律师是青岛市专业房产纠纷律师，办理了大量疑难房产纠纷案件。

文耀律师是青岛市优秀律师事务所山东庆凯律师事务所副主任，中华全国律师协会会员。

我们秉承“诚信、专业、严谨、高效”的专业理念，专注于为客户提供更优质的法律服务。

一、法律规定

未经一方同意出售夫妻共同所有的房屋的，应当通过审查买受人的主观状态来认定房屋买卖合同的效力。民事主体只有谨慎、善意地从事民事活动，其交易安全才能受到法律保护。

《民法典》第311条规定，无权分配房地产或者动产的人将其转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：受让人善意转让不动产或者动产的；转让价格合理；转让的依法应当登记的不动产或者动产已经登记，且不需要登记的已经交付受让人的。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有人有权向无处分权的人请求赔偿损失。当事人善意取得其他财产权利的，参照前两款规定。

根据法律规定，民事主体只有谨慎、善意地从事民事活动，才能达到保护交易安全、促进经济发展、维护社会经济秩序的目的。从民法基本原则来看，诚实信用是诚实信用原则在民事活动中的重要体现。该原则要求民事主体从事民事活动应当有良好的动机或者意愿，不得侵害他人的合法权益。

2.案例分享。这里有一个发生在北京的案例供大家借鉴：

一、文瑶律师对本案的分析

根据双方当事人的答辩和对质过程，本案的审理思路可以概括如下：

首先要确定董某与田某是否为夫妻，房屋是否为夫妻共同财产；

其次，在涉案财产确定为董某与田某共同财产的前提下，我们再考虑田某是否知情并同意董某转让；

最后，应确认董某是否知道董某与田某是夫妻，是否可以成为善意买家。

文耀律师认为，涉案房屋是田某与董某结婚期间购买的。因此，在没有相反证据推翻本案的情况下，涉案房屋应为田某、董某共同所有。夫妻有平等的权利处理共同财产。董某与田某登记结婚时，董某已成年，董某与田某的婚姻维持了近12年。因此，董某并不知道董某、田某参与房屋转让事宜。称其为夫妻的说法有悖常理，董某某也未提供证据证明田某某知晓并同意董某某转让所有权。本案中，董某某未经田某某生前同意，以与董某某签订房屋买卖合同的形式，将涉案房屋秘密转让给董某某，侵犯了田某某基于夫妻关系的财产所有权。妻子。其行为无效。

二、人民法院对本案的分析

一审法院认为，夫妻一方未经另一方同意，转让以自己名义登记的合法共有房屋，当事人以出卖人无所有权为由主张房屋买卖合同无效的，或者签订合同时有权处分房屋，房屋买卖合同不无效。得到支持。本案中，涉案房屋为董某、田某婚后所得，为夫妻共同财产。先田声称，该合同无效，理由是董某在其不知情或未同意的情况下将涉案房屋转让给了董某，且其在办理转让登记时欺骗了登记机关。依据不充分，本院不予支持。综上，根据第《合同法》号第四十四条、第五十二条以及《销售合同司法解释》第三条的规定，驳回田某某的诉讼请求。

二审法院经审理认为，董某声称在转让房屋所有权时不知道董某与田某是夫妻，有悖常理。董某某生前未经田某某同意，以与董某某签订房屋买卖合同的形式，将涉案房屋私自转让给董某某，侵犯了田某某基于夫妻关系的财产所有权。他的行为应该受到惩罚是无效的。因此，判决撤销北京市朝阳区人民法院民事判决，确认董某与董某于2012年11月20日签订的现有房屋买卖合同无效。

3.案例详情

董某与于某原本是夫妻，1992年5月26日经法院调解离婚。董某是两人的儿子。田某某提交的结婚证记载，董某与田某某于2001年3月26日登记结婚，2013年10月8日董某去世。2005年11月17日，董某与北京签订了一份协议书《商品房买卖合同》。国华房地产有限公司同意国华公司将涉案房屋出售给董某。共243.39平方米，共元，一次性付款。2005年11月23日，国华公司向董某开具发票，金艳金额为4,145,175元。2006年9月28日，涉案房屋的主人被覆盖为董某。2012年11月20日，卖方董某与买方董某签订了现有房屋买卖合同，同意董某将涉案房屋出售给董某。成交价格为500万元。次日，税务部门开具完税证明，计算税金总额.3元，实际缴纳.2元。2012年11月22日，涉案房屋过户至董某某名下。董某某声称，董某某没有支付购房款。事实上，董某某为了减少税费开支，以卖房的形式将涉案房屋捐赠给了董某某。报税时，税务部门告知他，涉案房屋最高指导价为.3元，因此他据此缴纳契税。先天起诉法院，请求确认董某与董某于2012年11月20日签订的现有房屋买卖合同无效。经协商，田某某称，确认合同无效的原因是涉案房屋是田某某与董某某结婚期间变卖的。这是夫妻共同财产。夫妻双方都有平等的处理权利。所有权形式为联权共有。董某某未经同意，将房屋转让给董，并在登记转让时欺骗了叠加登记机关。他声称该合同从一开始就无效。田某某声称，对于董某将涉案房屋转让给董某某的情况，他并不知情。董某某声称，自己并不知道田某某已与董某某结婚。董某某先后提起行政复议和行政诉讼，请求注销田某某、董某某的结婚证。经黑龙江省哈尔滨市中央人民法院再次调查，涉案房屋于2013年12月4日被移交给北京建投，最终判决以公职人员名义退回董某某的诉讼。

1992年5月26日，董某的生母于某与董某经龙江省汾河市人民法院调解离婚，董某被收养。田某与董某相识于1955年，2020年3月2日在河北民政局结婚。2005年1月，司夫妇抢劫了X楼X房，董某某迅速抢走现金、银行卡、证件、合同等物品。未经许可存放在家里的其他财物以及证件、信息。2014年12月底，某人到兴谷管理中心索取房产证复印件等相关资料，意外得知该房产已于2012年12月22日“过户”至董某名下，并于2013年12月4日从董某某“过户”至公司名下。房屋过户登记材料显示，董某与董某于2012年11月20日签订的现有房屋买卖合同中，卖方为董某，买方为董某，房屋交易价格为500万。元。房屋登记查询笔录询问登记的房屋是否为夫妻共同拥有的房屋。董某及其经纪人均回答“没有”。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的房地产或者动产以及对共有的房地产或者动产进行重大修缮，应当经占股份三分之二以上的共有人同意”或所有共同所有者。除非共有人另有约定。”对于夫妻共同财产的转让，董某从未告知XX。董某是一名法律专业人士，作为董某的独生子，他知道涉案房屋属于田某、董某。当事人是夫妻共同财产，但委托代理人虚假陈述房屋不是夫妻共同财产，故意误导房屋登记机关为其办理财产过户登记，明显恶意侵犯田某的合法权益，后将该房屋“过户、重叠”“注”到公司名下，意图使田某无法收回该房屋。故提起上诉向你院请求依法作出判决，请求确认董某、董某于2012年11月20日签订的现有房屋买卖合同无效。

董某认为，将涉案房屋过户登记到董某名下，是权利人董某生前所作出的真实意思表示。房产证显示，原登记人为董某。董某在现有房屋买卖合同等相关文件上的签名和图像确认，充分表明其登记了董某某名下涉案房屋的转让，是其真实意思表示。交易过程中，董某某并不知道董某某与某某之间是否存在有效关系，也不存在过错。董先生生前从未向董先生提起过他和田先生领过结婚证的事情。董某和董某感情深厚，如果领了结婚证肯定会通知他们。而且，2004年，董某的户口簿上仍显示离婚状态。在办理房屋产权变更登记过程中，董某在房屋登记查询记录中明确确认涉案房屋不属于共有财产。董去世后，田拿出了结婚证。董某这才发现，却发现婚姻登记存在严重缺陷，于是要求撤销婚姻登记。虽然最终的决定和判决没有取消婚姻记录，但文件中并没有撤销婚姻登记。中都证实婚姻登记存在缺陷。董某某对婚姻登记仍存疑虑，已提起诉讼。田某在生前知晓并同意董某将涉案房屋所有权转移至董某名下。田某某很早就知道涉案房屋的存在。她曾利用涉案房屋注册了一家公司。在三亚案审理过程中，她多次表示自己与董某关系深厚，对涉案房屋的处置情况知情。从涉案房屋转让到董某去世近一年的时间里，董夫妇从未提出过任何异议。如果他有异议，他可以在董生前提出，但为什么要在董死后提出，没有证据支持。董氏由董氏抚养长大，父子关系十分深厚。房屋买卖案例很多。董某的真实意图是将涉事房屋留给董某，但董某却毫无准备。董某突发疾病去世，目前无法出庭陈述意见。如果法院认定董某的行为无效，董某将无法采取措施赔偿董某，进一步维护他对儿子爱情的承诺。请法院充分考虑并尊重董某的意愿。退一步讲，即使涉案房屋是夫妻共同财产，但自从董某去世后，其共同所有权状态也已终止。董某将明星生前有权处分的涉案房屋部分过户到董某名下的行为，也应视为合法有效。田某某没有对董某某尽到应有的照顾义务，他对董某某的突然死亡也负有不可推卸的责任。本案中，认定董某生前行为无效，不仅推翻了董某生前的意图，也意味着未履行对董某义务的一方获得了涉案房屋的大部分。这效果显然是董的。无论如何，这在情感上都是不可接受的。这对于小时候经常照顾父亲、履行义务的董某某来说，显然是不公平的。因此，请求退回XX公司的全部诉讼请求。一审法院裁定驳回田某某的全部诉讼请求。

田某不服，向二审法院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审判决。主要事实和理由是，1董某自2001年3月26日起至2013年10月8日死亡期间与田某有合法有效的婚姻关系。虽然董某不同意董某再婚，但他从一开始就充分意识到这一点。董某与田某自愿结婚，并亲自到婚姻登记机关办理结婚登记，并当众举行了盛大的婚礼。董某某就董某某与田某某婚姻关系提起的行政复议及行政诉讼已完成。董某某要求解除董某某与田某某婚姻关系的请求已被驳回，行政诉讼判决已生效。2、诉争财产为董某、田某共同财产，且该财产为夫妻共同所有。董某与田某结婚四年后，2005年11月17日，董某与国华公司签订了商品房销售合同，并入住了该房。合同价为4,145,175元，一次性付款**。2000年9月28日，第1号楼。根据婚姻法第十七条的规定，涉案财产应为田某、董某共同所有的财产。3、董某与董某恶意串通，擅自将与田某共有的房产过户登记到董某名下，并在办理过户登记时对房屋权属作出虚假陈述。财产转让合同最初自动无效。4、董某某取得争议财产，不构成善意取得。首先，董某某作为法律专业人士，清楚地知道涉案财产是董某某与田某某的共同财产。董某某未经田某某同意，与田某某签订了房屋买卖合同，侵犯了田某某的共有权，但仍执意这样做。显然是恶意的。其次，董某某在没有支付任何对价的情况下取得了系争财产。庭审中，董某承认自己未支付任何购买价款，系无偿取得涉案房产。总之，董某某没有善意取得诉争财产，房屋转让合同从一开始就应无效、无效。5、一审法院因举证责任分配错误，造成事实认定错误。一审法院认为，田某对董某与董某之间房屋转让的“知情并同意”属于事实认定错误。六、一审法院在认定本案合同效力时引用了第六条中的《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若疑难问题的会议纪要》，适用法律错误。

针对田某的上诉请求及理由，董某认为，1、涉案房屋过户时，董某并不知道董某的结婚证。董某死后，田某拿出结婚证时，董某某得知其同父董某某与田某某可能存在婚姻关系。随后，他提起行政诉讼，指出婚姻状况存在重大缺陷。2、田某生前知晓房屋转让给董某的情况，当时并无异议。田某某很早就知道该房产，并利用该房屋注册了一家公司。在另一起案件中，田某某表示，双方当事人关系深厚，关系良好，田某某对涉案房屋的处置情况也知情。3、从房产过户到董去世已近一年时间。期间，田某未对房屋过户提出任何异议。如果他有什么异议，可以在董还活着的时候提出。4、关于法律适用问题，田某某认为一审判决违反了上级法律，适用了会议纪要。但本案的判决依据的是《合同法》和最高人民法院的相关司法解释。对方提出的会议纪要并非判决依据，未出庭。一审判决不存在断章取义的情况。5、关于田某提出的举证责任问题，田某对主张的事实承担举证责任。作为原告，应当承担举证责任。根据《民事诉讼法》第64条及证据规则，田某辩称，一审法院将否定事实的举证责任置于田某身上。我国立法不区分消极事实和积极事实。我国采取“谁主张谁提供证据”的原则。田某某提出，适用**《民事诉讼证据的若干规定》第五条。本案中，主张合同有效的并非董某某，而是主张合同无效的田某某。本案现有证据证实了该合同。生效。六、本田公司一审提交的证据能够证明董某通过签订买卖合同表达了将涉案财产转让给董某的真实意图，并且已经履行。田某某提交的证据不能证明其当时对犯罪行为不知情，也不能证明其当时不同意，更不能证明双方存在恶意串通。原判决合理、合法。对于知不知道的问题，董某办理过户时，随身携带了户口本，这表明他已经离婚。当董去世后，董去办理相关文件时，总是显示他已经离婚。董生前一直独居，衣食住行全由他自己负责。一审时也提交了相应证据。2013年10月7日，董某在家中去世。10月7日，董某不断给董某打电话，第二天，当董某去探望董某时，发现他已经去世了。上述情况均可以证明董某某对董某某的身份并不知情。