签订换房协议后怎么办(签订换房协议后多久过户)

2024-05-03 01:14:30 围观 : 985 次

2012年10月15日，原告乔某与被告贾某签订房屋交换协议。协议约定，被告贾某将其在东王汽车站旁的房产转移至原告拥有产权的姚都区迎春街道X村。调换X号楼X层前厅3间。根据协议，被告贾某支付原告乔某3万元，原告将房产证移交给被告。房屋调换后，被告一直使用该房屋至今，原告实际使用的是被告东王汽车站旁的房产。双方的房屋交换协议已实际履行两年。原告称，被告转让的房屋属于东王村集体土地，被告无法为原告办理房产过户手续，主张该协议无效。双方就返还财产无法达成一致，诉至法院。

被告与原告于2012年10月15日签订的房屋交换协议符合法律规定，合法有效。

被告的妻子与原告的母亲是姐妹。双方交换两处店面房产的协议是在平等自愿协商的基础上签订的。双方在签署本协议时均充分意识到暂时无法办理财产过户手续。被告与原告签订的协议不违反法律强制性规定，符合第《民法通则》号第五十五条规定的民事诉讼三个条件：1、行为人具有相应的行为能力；2、所表达的意见真实；3、违反法律或者公共利益的。法律没有规定此类合同的效力必须以产权是否登记来确定。我国《房地产合同效力规定》第《物权法》号第十五条也明确规定：当事人订立有关房地产产权设立、变更、转让、消灭的合同时，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。合同成立时，双方当事人即生效；未办理产权登记的，不影响合同的效力。

原告乔某是否有城户籍、是否是本村村民，不影响买卖合同的效力。

合同效力的认定，应当根据法律规定的合同有效的条件。本案涉及的房屋交换合同是否有效，取决于其是否违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》号明确规定，基地上的附着物，如房屋、树木、厕所等，永远属于会员所有。会员有购买、出售和出租房屋的权利。房屋出售后，宅基地使用权转移给新主人，但宅基地的所有权仍属于原集体组织。这完全符合我国《宪法》号文件第十条第四款的规定，即禁止买卖宅基地所有权，但宅基地使用权可以转让。认定合同是否有效，不能依据地方性法律、政府法规或者部门规章来认定。从《土地管理法》、《合同法》等法律规定看，并无强制规定城镇居民或非农村居民购买农村住房无效。此外，还必须明确是否违反法律、行政法规的效力规定。仅违反行政法规的，不能认定无效。根据《合同法解释》第十四条和《合同法》第五十二条第项的规定，“强制性规定”是指具有效力的强制性规定。因此，如果法律没有明确规定该行为无效，法律条文仅规定“不得……”或“禁止……”，则该行为不能认定为无效。即使农村宅基地上的房屋被出售，宅基地的性质也不会改变，仍属于农村建设用地的性质。因此，农村宅基地房屋买卖合同如果侵犯受让人身份，不存在法定无效事由。即使未经批准无法办理过户登记手续，也仅意味着合同无法履行，不能任意认定合同无效。

因此，原告仅援引行政部门规章的规定，解释双方房屋交换合同无效，违反了我国法律第《物权法》、《合同法》条规定。最高人民法院民一终字26号终审判决及其判决与本案类似。最终，人民法院判决该合同有效，也证明了这一点。最高法[1992]民他字8号复函也认为，农村房屋买卖按照约定支付房屋款和管理房屋的行为有效。

我国尚无明确禁止农村房屋转让的法律、行政法规。

确认合同无效的行为，应当严格按照《合同法》的规定确认合同是否有效。原告的诉讼行为违反了法律意志和诚实信用、公平原则。《土地管理法》号立法的初衷是禁止个人转让农村集体使用权。但农村房屋所有权转让时，不禁止宅基地使用权转让。只是宅基地出售后，不得再申请宅基地。东王汽车站旁边的两个店面并不是自住房，而是可以出租的店面。双方在签订房屋置换协议时，充分了解房屋用地的性质。当地村委会对房屋转让没有任何限制性规定。双方签订的协议内容不损害国家、集体或者第三方的合法权益。而且，双方实际交付并占用交换房屋两年多，期间未提出任何异议。合同内容已全部履行完毕。在此情况下，双方签订的房屋交换协议无效的理由不充分，也没有法律依据。人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。

因原告缺乏法律依据，法院依据《中华人民共和国物权法》第十五条裁定驳回原告的诉讼请求；案件受理费1000元减半，500元费用由原告乔承担。

山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书临尧民初字150号；

山西省临汾市中级人民法院民事裁定书临民终字第号。

原、被告合同纠纷焦点为：双方签订的房屋调换协议是否有效以及农村房屋禁止性条款的使用。被告胜诉的主要原因是：

1、被告提供的临汾市尧都区段店乡东王村汽车站旁修建的二楼门面所占土地为该村破产企业用地。为非农业建设用地，符合该村土地利用总体规划。对于门面房，业主没有身份限制。房子实际上是乔某自己住、租的。该房屋属于拆迁重建范围。城中村改造完成后，按实际面积核发土地使用证和房产证。

2、法律没有明确规定城镇居民购买农村住房的效力。双方签署的协议是在充分知情的情况下签订的，不存在欺诈和重大误会，也不存在胁迫或利用他人的情况。村委会并没有对此类房屋的销售做出任何禁止性规定。本案的主要原因是原告未遵守协议规定，不了解法律法规的相关规定，违反诚实信用原则，从而引发诉讼。同时，也浪费了被告人的时间、人力、财力，也浪费了相关的社会资源。

3.在本案中，我的律师运用大量的经验和技巧，希望能尽快裁决，与有关机构进行沟通和协商，采取了许多灵活的方法，最终取得了良好的效果。然而，一路走来，也遇到了很多挫折和困难。尽管律师在庭审过程中无法控制一些情况，但他们尽力不辞辛劳，让程序尽可能完整、合法，不给以后的诉讼过程留下任何隐患。

近年来，随着旧城改造，城中村建设加快，房屋征收、占地现象更加普遍。于是，此类房屋在城市郊区层出不穷，其中很大一部分是城市居民通过销售购买的。目前还没有法律明确规定城镇居民购买农村住房的有效性。双方签署的协议是在充分知情的情况下签订的，不存在欺诈和重大误会，也不存在胁迫或利用他人的情况。村委会并没有对此类房屋的销售做出任何禁止性规定。法官应遵循法律原则的精神，法院在审理案件时，应考虑是否符合《民法》的基本原则，并充分听取基层村委会的意见。没有明确规定此类合同无效。我国实行的村民自治原则对合同的效力进行了判断。

农村房屋买卖背后存在诸多法律问题，涉及较大利益。这个问题应该综合考虑、慎重选择，不断完善我国关于农村房屋宅基地使用的相关法律规定。