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在房屋买卖纠纷中，预约合同与实际合同的区别非常重要。它直接影响法院在审理房屋买卖纠纷时能否强制继续履行。还直接影响到违约金的数额等。给大家分享一下笔者最近办理的一起二手房买卖合同纠纷案。
案例分析
2021年12月5日，小王、小李与苏州一家中介公司签订了《房屋买卖合同居间协议》。合同详细约定了房屋的位置、总价、押金和违约责任，以及首付的交付时间。首付期限前，小王发现周边房价上涨，不愿意把房子卖给小李。但小李不同意，要求继续履行合同。最终协商失败，唯一的选择就是诉诸法庭。
文章中提到，如果认定为合同，那么小李完全有理由要求继续履行合同，但如果是委托合同，则很难要求卖方强行履行合同。总结。那么在房屋买卖中如何区分这两类合同呢？
律师声明
首先，您需要了解两个合约的概念。委任合同一般是指双方当事人约定在未来某一时间签订正式合同的一种合同；该合同是一种明确约定双方关于购房的权利和义务的合同。双方本质上是相同的。合同。简单来说，在房屋买卖合同中，如果双方对未来的某些权利义务并不清楚，或者觉得目前还没有准备好签订正式合同，可以先签订预约合同，预约在未来的某个时间进行正式买卖。合同。
其次，房屋买卖合同中关于预留与合同的区分有一些特殊的判断规则：
首先，可以从签约时间来判断。如果双方签订的合同正处于协商阶段，权利义务尚未最终确定，通常会被视为任命合同。
其次，可以从合同文本的完整性来判断。房地产开发企业直接销售的商品房，可以根据合同文本是否包含：姓名或者名称和当事人住所；商品房的基本内容；健康）状况；商品房销售方式；商品住房价格及总价的确定方法、付款方式、付款时间；交货条件和日期；装修、设备标准承诺等。二手房买卖合同一定程度上也可以参考这一判断标准。
第三，我们可以参考最高人民法院民一庭的意见，“关键是要区分合同是否存在法律上或事实上的障碍，导致合同中某些条款存在确定或不确定的条件。如果这存在这种情况，一般视为聘任合同。”
以上是区分房屋买卖合同中预订协议的三种简单方法。建议您在遇到具体纠纷时，尽可能咨询律师后再采取相应的法律措施，以免给自己带来不必要的损失。
作者：王玲律师
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