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诉讼当事人经常问律师：如果承租人单方面解除合同，是否真的需要赔偿出租人的损失？合同中约定的巨额违约金是否有效？出租人能否完全按照协议要求承租人承担违约金？如果承租人主张违约金过高，要求减少，法院可以支持出租人的哪部分损失？
2019年，杰丰公司与丁某签订了《房屋租赁合同》协议，同意丁某将哈尔滨市南岗区的一套房屋租赁给杰丰公司作为办公场所。租赁期为2019年2月9日至2021年2月8日。若发生违约，违约方须向守约方赔偿违约金100万元。2020年1月15日，杰丰公司向丁某提交了《退租申请》，内容如下：“因经营不善，我公司不再继续租赁您的房屋，特此提出取消租赁申请。”因为捷丰公司已经明确表示不会出租该房子。为履行合同义务，丁某只能表示同意，合同于当日终止。次日，捷丰公司搬出涉案房屋，并留下部分办公用品。截至2020年11月，丁某已将涉案房屋出租给其他公司。
1.因承租人根本违约导致房屋租赁合同被迫终止，出租人要求承租人赔偿房屋空置期间租金等实际损失的，可以予以支持，除非合同另有约定的。如果无法确定具体损失金额，可以推定租金损失，但最长期限一般不超过六个月。
2、租赁合同中约定的违约金过高，并不意味着可以得到法律的充分支持。出现相应情形时，违约方无需承担过高的违约金的约束。如果约定违约金过高，违约方可以请求法院适当减少。法院应当以守约方的实际损失为依据，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，并遵循公平、公正的原则。应当衡量诚实信用原则。
我国相关法律规定：
根据2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》号第584条、第585条规定，“一方不履行合同义务或者履行合同义务与约定不符，给对方造成损失的，损失赔偿金额相当于因违约造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益；但是，不得超过违约方订立合同时预见或者应当预见的可能损失；当事人可以约定，一方违约时，应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，并可约定违约损失赔偿金额的计算方法。也达成一致。约定的违约金低于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金高于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当减少。”
文/北京悦诚律师事务所黑龙江分所马红杰律师
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