房产 律师(房产律师排名前十名)

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房地产规划“揉面团”

深圳市规划国土委各区局网站上，经常发布项目总体规划修改公告，包括容积率变更、规划设计变更等。不仅是深圳，全国范围内也有房地产项目改变规划的情况并不少见，包括增加容积率、减少绿地面积、改变公共空间的用途等。

深圳华侨城豪华天鹅堡业主维权事件较为典型。该楼业主表示，华侨城将建设“别墅、多层、高层”的承诺改为“超高层”，对早期业主的利益造成损害。维权的结果是双方妥协。开发商减少了层数，但仍然是超高层。

计划混乱

一位专门从事旧建筑改造的民营房地产公司人士表示，深圳已修改的项目中，大部分是住宅用地和工业用地，经过改造以提高容积率。这是因为旧改造成本较高，而且政府也默许开发商通过规划变更来提高旧改造的积极性。

“如果规划调整频繁，一种可能是房地产项目建设所需的土地整理、拆迁、周边规划等无法按照既定计划实施，迫使项目进行调整。”深圳市国土资源部门人士透露，另一种可能是该项目拆迁成本太高，开发商正在寻找提高利润空间的方法。

“为什么近年来开发商热衷于修改规划？主要原因是地方政府高价出售土地，赚取了土地财政。但由于地价高，开发商无法从开发中赚钱。他们要么保留土地，要么保留土地。”土地闲置或者强制政府改变容积率，都会稀释建筑面积和地价。”长期与深圳本实资产管理有限公司合作的土地开发专家崔元兴表示。开发商。

2012年3月，住建部发布《建设用地容积率管理办法》号文，要求任何单位和个人严格遵守依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得调整随意。如果确实需要调整，必须经过严格的检查。经法定程序批准。然而，出于提高利润率、降低开发成本的利益驱动，开发商有时会出现违规行为。

崔元兴认为，《城乡规划法》等许多相关法律法规和政策对于容积率的管理条款一直相当严格。然而，容积率对于地方政府和开发商来说尤为重要，并成为不需任何成本的盈利工具，导致容积率调整的管理表现出长期的随意性。

长沙等二线城市一度是规划混乱的重灾区。据公开报道，长沙市规划局原副局长顾湘灵在向开发商行贿的情况下，擅自改变了分布在长沙市五个区的80多栋房地产楼盘的规划。提高容积率、缩小建筑间距、减少停车位等。

长沙一位开发商表示，房地产项目改变计划的情况很常见。一般来说，容积率和商业比例的调整需要市政府规划委员会的批准。

对于业主维权的项目，往往可以出示规划部门出具的审批文件。

“由于卖地收入受到土地利用指标和容积率的限制，地方政府往往通过提高容积率来提高土地出让金。通常，开发商拿到土地后，会要求政府提高容积率，以摊薄土地成本。 ”崔元兴表示，大部分腐败都与土地有关，而且土地腐败案件很大一部分涉及容积率调整。

业主维权困难

在深圳华侨城豪宅天鹅堡业主维权事件中，业主认为华侨城地产擅自改变土地规划，将原本承诺的天鹅堡四期变成了2003年出售时建成“别墅、多层、高层”，建成50多层的“超级超级建筑”。 “高楼”天鹅湖一号大大增加了土地容积率，影响了现有住宅景观、视野和物业价值。

对此，华侨城地产和市国土资源委二局均予以否认。华侨城地产表示，天鹅湖一号是严格按照法定规划规划设计、按照法定程序进行施工申报和施工的项目。法定图则于2011年经市规划国土委二局批准。

“因为口头承诺往往没有证据，即使是白纸黑字写在宣传纸上，只要不在合同中，就不具有法律约束力。开发商只要拿到政府的批准文件，就是合法合规的，业主自然就很难维权。 “深圳一位房产经纪人表示，天鹅堡早期的楼盘都是豪宅、别墅，业主实力雄厚，所以维权效果会比普通住宅区强很多。对于很多普通住宅来说，业主维权更加困难。”

今年1月，华侨城回复业主，确认天鹅湖一号三栋超高层减少层数。 1号楼原43层改为37层，2号楼原55/53层改为42/40层。 3号楼原53/51层改为33/31层。

该协议是双方妥协的结果。维权后，天鹅湖一号仍是30多层的超高层建筑，但三栋楼总数减少了39层。按照市场价计算，该项目将少售17亿元。

常见的现象包括“错货”。比如，交房时的共用面积比预售时大，房子的实际使用面积却缩水了。由于很少有购房者在验房时进行测量，这也给了开发商窃取面积的机会。通常，预售房的共用面积是根据开发设计图纸计算的。如果开发商在施工过程中不按照设计进行施工，擅自改变规划，如将露台改为阳台、增加规划楼层等，就会与规划建筑面积不一致。实际测量结果存在较大差异。

我国对于房屋分成系数和分成比例的上下限只有国家标准，没有强制性规定。因此，制定份额数据的决策权仍然掌握在开发商手中，这导致部分开发商在项目运营中遇到困难。考虑到实际利益，擅自变更原股权价值。 （以上答案发表于2015-09-18，当前相关购房政策请以实际情况为准）

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房产律师在线咨询电话免费

“12348”法律服务热线全天24小时（含节假日）提供人工咨询服务。开通“12348”专线，将司法行政部门的律师、公证、基层法律服务、人民调解、安置救助教育、普法施政等工作紧密结合起来，形成配套联动的服务机制。

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在劳动者维权方面，全国统一的劳动保障咨询电话为12333。公众只要拨打各地12348法律援助热线，即可自由选择辖区内任意法律援助机构进行咨询。法律咨询、法律援助申请、法律援助监督等法律服务。

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12348法律服务热线是司法行政部门统一组织律师、公证员、基层法律服务人员和乡镇司法所工作人员为广大群众和社会组织提供便捷、高效法律服务的专用电话线路和电信网络。咨询和法律服务的一种形式。

热线服务范围：

1.解答法律咨询，宣传法律知识。

2.协调法律服务机构，满足人民群众法律需求。

3、收集、掌握相关信息，及时反映社情民意。扩展信息

12348号码含义：

“1”是搭建平台

建立全市统一的涉及北京民生的公证预约咨询平台。依托北京公共法律服务平台，建立民生公证在线预约咨询平台。通过整合优化全市25家公证处、400余名公证员的资源，统一了全市遗嘱、小额遗产等民生公证事项。在线预约咨询，推动民生公证认证质量和数量双提升。

“2”就是推进两个建设

一是推进公证行业信息化、智能化建设。加强与公安、民政等部门沟通，扩大政府相关部门公证信息核查数据共享范围，逐步实现身份、户籍、婚姻、财产等公证信息在线核查。

二是推动公证失信纳入社会信用体系建设。建立全市诈骗公证人员黑名单，推动将诈骗公证行为作为个人诚信记录纳入社会信用体系建设，为试行公证事项当事人承诺制创造条件。通过推进两个建设，可以实现公证与其他政府部门的信息互联互通，让更多的数据外逃，让公众更少的外逃，让公证诈骗者一地行骗，处处受限。

“三”即建立三项制度

一是实行认证材料公证清单。除法律另有规定外，公众无需提交名单以外的证明文件。

二是建立公证公益性法律服务体系。每年组织不少于2次进社区、进村公证法律服务活动，为公众免费提供面对面的公证法律咨询。

三是建立公证服务监管体系。广泛收集社会公众对公证服务的意见和建议，每年为每位公证员随机抽取不少于10件公证事项进行回访和调查。

从民情和用户体验角度建立健全三个制度，指导和规范公证服务事前、事中和日常服务。目的就是让老百姓得明证、得舒心证。

“4”即优化四项服务

一是扩大“最多一跑”服务范围。去年试点的9类“最多一办”公证事项将扩大至52类。向社会公布便利公证减证十项措施。

二是缩短公证办理时间。部分公证办理时间缩短至5个工作日。

三是减少部分公证费用。降低一些公证事项收费标准较高的事项，进一步减轻群众和企业负担。

四是免收特殊群体公证费。 70周岁以上老年人申请遗嘱公证免收公证费。低保人员、无固定生活来源的重度残疾人以及申请救助资金、低保、赡养费、子女抚养费等公证事项的公证费免收公证费。通过扩、缩、降、免等切实举措，让广大群众获得实实在在的好处，真正从“放管服”改革中受益。

“8”就是抓住八个重点

一是全面加强党的建设。坚持政治引领、党的建设先行，强化基层党组织政治职能，让每一位公证员把全心全意为人民服务作为信念，内化于心、外化于身。

二是改革公证制度。优化业务系统公证机构体制机制，推进北京市合作公证机构试点。

三是拓展公证服务。开展写信、代理、邮寄等延伸便民服务，完善养老综合公证、公证家庭服务等创新公证服务，提供多元化纠纷解决服务。

四是规范证书申请流程。以为企业和社会公众“做好一件事”为标准，梳理公证申请、受理、核查、审批全流程，规范证明模板，通过标准化提升服务质量。

五是强化质量检验。加大公益性公证事项考核权重，凸显公证公益性属性。加强事中事后监管，组织严密的质量监控网络，实现证书数量和质量“双提升”。

六是完善公证设施。为偏远郊区的公证处统一配备一些先进的公证设备。建立绿色服务通道，为年老、体弱、怀孕、患有严重疾病等特殊情况的客户提供便利。

七是优化窗口服务。严格执行深化“放权、放权、放权、放权、优化服务”工作“十不准”和北京司法行政系统窗口人员服务管理“十项规范”。实行首问负责制、一次性通报。公证员身份、收费标准、认证程序等服务事项应当公开。

八是加强教育培训。对公证行业全体从业人员开展“放权、放权、放权、放权、放权、规范权力、优化服务”综合培训，转变工作方式，全面提高服务人民的能力。

这八个重点既是公证工作的基础和基础，也是公证“放权、规范、服务”工作的关节。通过务实、从严八个重点，推动公证“放权、监管、服务”改革深入发展，带动公证行业各项工作全面提升。

参考来源：广东省司法厅——广东省“12348”公共法律服务网络平台上线试运行

参考来源：百度百科-12348

房产律师在线咨询

法律主体性：不同地区的律师办理离婚案件收取不同的费用。经济欠发达地区律师费一般从500元至1000元起；在经济发达地区，如北京、上海、广州等大城市，律师费相对较高。比如，在上海，有的律师2000至3000元就能办一个离婚案；有的律师起价可达10000元。律师费根据案件争议金额而有所不同。上海婚姻诉讼的中位价格一般在5000元左右。如果律师的价格在这个范围内，我想应该算是很正常的了。至于聘请哪位律师，则要看律师的背景、工作经验、专业水平。这需要客户在联系律师等信息后确定。目前，律师费用一般有两种：一是从一定数额开始，然后根据争议财产超过一定数额收取一定费用。某律师收费标准5000元起。也就是说，无论争议金额多小，或者即使没有共同财产争议，起始费也是5000元。涉案财产超过50万元的，超出部分按一定比例收取费用。某些律师的这一比例为1%，另一些律师的比例为2%。有的律师会根据争议的大小逐步提高收费，这里就不多说了。家庭拥有的财产越多，律师费可能就越高。二、风险代理：缴纳一定的基本费用，然后根据返还财产的金额确定一个费用金额。此类案件一般适用于争议焦点为财产分割的案件，此类案件的难点一般在于共同财产的征收或执行。一方不知道对方的股票情况或银行存款情况，或持有公司股权，或对方的财产分散在各个省市甚至各个国家。律师需要做大量的调查取证。为了激发律师的积极性，当双方达成协议后，委托人首先会支付一定数额的启动资金（一般为五千元左右），然后律师会获取相关证据，寻找对方当事人的财产，做好财产保全工作，永远负责。至案件判决后执行。律师从执行返还的财产中提取一定比例的报酬，目前一般在10-20%左右。深圳离婚律师在线咨询，请参考律师费用相关解答。

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