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徐小年
被告购买厂房一座。在办理房产证前，被告与原告就可分割的部分厂房及土地使用权达成转让协议。原告出资200万元购买900平方米厂房，原告按约定支付价款。义务。事后，原告未要求及时办理财产过户手续。被告在申请办理房产权属证明前，已与其他权利人达成分割协议。分割协议明确被告应在规定期限内修建隔离墙，且隔离墙必须修建到顶部。根据协议内容，被告还告知原告，分割后，原告只在分隔墙处修建了1.5米高的墙，并没有修建到顶部。据此，被告认为原告严重违约，向原告发出解除合同通知书，请求解除双方的厂销合同。原告不予理睬，要求被告办理财产过户手续时，被告拒绝，遂引发诉讼。
庭审过程中，双方就未按照约定高度修建围墙是否构成根本违约还是一般违约发生了激烈争议。那么本案中原告的行为是否构成根本违约呢？
我国《合同法》根本违约本质上是指合同目的无法实现。关于根本违约的定义，《联合国国际货物销售合同公约》第25条规定，一方违约造成另一方损失的，应当认定为根本违约。从而实际上剥夺了另一方根据合同有权期望得到的东西。除非违约方没有预见到这样的结果，并且同等资格和合理的人在相同情况下没有任何理由预见到这样的结果会发生。根据该条规定，如果违约方实施违约行为，且违约行为的严重程度“实际上剥夺了对方按照合同规定有权期待的利益”，则必须确定违约后果根据具体案件的具体情况以及损失是否重大。应根据每起事件的具体情况，如合同金额、违约造成的金钱损失、违约对受害人其他活动的影响等来确定。在司法中实践中，判断违约后果是否重大时，常考虑以下因素：1、违约部分的价值或金额占整个合同的比例。如果卖方少付货款或者交付与合同不符的货物，则与合同不符部分的货物价值占整个合同金额。大多数违约行为通常被认为构成根本违约；（二）违约行为对实现合同目标的影响程度。在某些情况下，虽然违约金额不高，但对合同的实现却产生了相当大的影响。一般来说，它对合同的实现有相当大的影响。认为构成根本违约；3、延迟履行时，时间对合同目标实现的影响程度。对于时效性和季节性较强的货物，交货延误往往会阻碍买方实现商业目标，基本上可以被判定为根本违约。4、关于违约后果和损坏是否可以修复，一般允许卖方在履约期前后修复其违约行为，除非这种补救措施对于买方来说是不合理的。因此，即使违约行为严重，也可能导致受害人得不到其所期望的东西，但如果这种违约行为能够得到修复，则可能不构成根本违约；5、在批量交货合同中，考察违反某一批次交货义务对整个合同的影响。如果合同是可分割的，违反某一批次交货义务一般不构成根本性损害。违反合约。如果合同不可分割，且某一批次的交货与合同不一致，则可能导致整个合同目标无法实现，一般构成根本违约；6、违约后果的可预见性。构成根本违约，除具备违约后果严重的客观条件外，还必须是违约人可以预见的。这是根本违约的主观要件。采用一般违约金。与违约责任原则相反的是过错责任原则。在具体判断上，采用客观标准，即“合理第三方”的标准。
原告在本案中的行为不构成根本违约，因为原告未能按照约定的限度建造隔墙。根据合同约定，该行为已构成违约。但只有构成根本违约的，对方才有权解除合同。在这种情况下，终止权来自法律规定，而不是协议。因此，审查原告的行为是否构成根本违约，必须考虑上述因素。综合以上因素，原告的行为没有给对方造成损失，或者被告的反诉没有足够的证据证明其造成了损失，因此未造成损失是需要考虑的重要因素之一；其次，本次违约行为不影响合同的实际履行。实质性影响：原告主张办理产权转让手续，被告以违约为由进行辩护并反诉。事实上，它利用诉讼手段暂时阻碍了原告权利的实现。原告拒绝办理产权转让的行为虽然在合同中没有直接约定，但却违反了双方的约定。从合法财产权的原则来看是无效的。因此，被告的行为违反了法律规定，其行为并不是直接导致原告违约的因素。最后，原告可以随时对原告行为可能造成的后果进行补救。因此，原告的行为不构成根本违约，被告无权解除合同。
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