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张某购买了一套房子，并用该房子向银行申请了抵押贷款。贷款金额23.2万元，贷款期限20年。申请贷款后，张某每月按时向银行偿还贷款本息。
随后，张某因个人原因将房子卖给了郑某，双方签订了《房屋买卖合同》的合同。双方约定：房屋售价为41万元。郑某支付了20万元现金作为房子的首付。剩余的21万元，郑某将于每月25日前偿还至张某住房贷款的银行账户。
双方当事人还约定：张某将房屋交付给郑某后，该房屋的所有权归郑某所有，与张某无关。若郑某未能按月向银行偿还贷款本息，由此产生的法律责任由郑某承担，张某不承担任何责任。双方还约定了合同履行期间的违约金。
合同签订后，张某将房屋交付给郑某，并将银行贷款账号转给郑某。此后，郑某按月向张某名下的银行偿还了贷款本息。
在偿还贷款过程中，郑某多次逾期还款。张某随后起诉法院，指控郑某违反合同约定，因逾期还款给自己造成损失，要求郑某支付房屋成交价款的10%作为违约金。
法院认定郑某违反合同，应承担违约责任，并判决郑某向张某支付违约金。但张某主张的违约金过高，仅支持1万元的违约金。
也许有人会说，虽然郑某逾期偿还了贷款，但并没有给张某造成任何损失，那他为何要承担违约责任呢？这是因为我国法律规定合同是双方意思表示的真实体现。只要不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，那么合同内容对双方均具有约束力。
郑某与张某在《房屋买卖合同》中约定，郑某应在合同履行期间按时向银行偿还贷款。这是郑的合同义务。如果郑某未能按时履行，无论是否给张某造成损失，均应承担违约责任。双方约定违约金。
法院将根据双方在合同中约定的内容进行审理。但法院依法认为，双方约定的违约金高于造成损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构适当减少。本案中，张某并未造成金钱损失，故酌情减少违约金。
实践中，这种情况在很多二手房中都存在。卖方有未偿还的住房贷款，买方以所售房屋的名义直接偿还贷款。银行贷款还清后，房屋过户登记手续就完成了。这给买家和卖家都带来了巨大的法律风险。
一方面，对于卖家来说，由于银行贷款仍然以卖家的名义办理，如果买家逾期还款，因逾期还款纠纷被银行起诉，银行仍会起诉卖方作为被告。当事人承担责任后只能向买方寻求赔偿。
另一方面，对于买方来说，如果未办理房屋过户登记手续，如果卖方因其他财产纠纷被起诉，债权人向法院申请强制执行，法院查明卖方有房产遗产在他名下，他会申请。房子被扣押，买家需要提起诉讼。
我国法律规定，房屋属于不动产，不动产的所有权是通过房屋的不动产产权登记来转移的。并不是像郑某、张某约定的那样，房屋交付时房屋所有权就转移。
因此，贷款购买二手房存在很大的法律风险，购买时需谨慎！
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