房产合同纠纷最有效的处理(房产合同纠纷找哪个部门)

1.程序

1、房屋买卖合同纠纷，管辖法院如何确定管辖？

答：（1）政策性住房买卖合同纠纷适用房地产专属管辖规则，由房地产所在地法院管辖；

（二）其他一般房屋买卖合同纠纷，适用一般地域管辖规则。当事人另有约定的，从其约定。没有约定或者约定不明确的，由被告住所地或者合同履行地法院管辖；

合同履行地点没有约定或者约定不明确时，争议标的是货币支付的，以货币接收方所在地为合同履行地；争议标的是房地产交付的，以房地产所在地为合同履行地。

法律基础

《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：

（一）因房地产纠纷提起的诉讼，由房地产所在地人民法院管辖；

第二十八条农村土地承包经营合同、房屋租赁合同、建设工程施工合同、政策性住房销售合同纠纷，适用房地产纠纷。

《最高人民法院关于适用的解释》第十八条……合同没有约定履行地点或者约定不明确，且争议标的是货币支付的，以接收货币一方所在地为履行地点合同的内容；交付房产的，以房产所在地为合同履行地。其他标的，以履行义务方所在地为合同履行地……

2、登记不动产和未登记不动产所在地的认定有什么区别？

答：不动产已经登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；房地产未登记的，以房地产实际所在地为准。

法律基础

《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条.不动产已经登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；房地产未登记的，以房地产实际所在地为准。

3、房屋买卖合同无效，合同中的管辖条款是否无效？

答：管辖条款是独立的。合同无效，不影响合同中选择起诉法院条款的效力。该条款本身的效力取决于法律行为效力的要求以及《中华人民共和国民法典》第三十五条的规定。

法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五百零七条合同不生效、无效、撤销或者终止的，不影响合同中有关争议解决方式的条款的效力。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条第一百四十三条民事法律行为符合下列条件的，有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。《中华人民共和国民法典》第三十五条合同或者其他产权纠纷的当事人可以书面约定选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、原告住所地、合同履行地、合同签订地的人民法院。标的物所在地或者与争议实际有关的其他地点。有管辖权，但不得违反本法分级管辖和专属管辖的规定。

4、买卖共有房屋时如何列出当事人？

答：（1）如果全体共有人作为出卖人签订房屋买卖合同，或者部分共有人作为出卖人并作为其他共有人的代理人签订房屋买卖合同，则全体共有人为该房屋买卖合同的当事人。合同并应被视为共同所有者。原告或共同被告参加诉讼；

（二）部分共有人以自己的名义签订房屋买卖合同的。如果买方请求解除合同，案件的结果一般与他人无关。其他共有人无需作为第三方参与诉讼。如果买方请求继续履行，如果有合同，如果案件结果与其他人有关，则应将其他共有人列为第三人参加诉讼。

5、买受人向开发商购买房屋但未办理产权登记，然后将房屋出售给第三方。第三方可以直接要求开发商协助办理产权登记吗？

答：基于合同相对性原则和国家税收管理权的需要，并考虑到当事人交易和诉讼的便利，应向购房者提起诉讼确认房屋买卖合同的有效性，开发者可以被列为一方（第三方）。诉状要求其配合将房屋产权变更登记到购房者名下，然后要求购房者将房屋产权变更登记到自己名下。

6、购房人能否以开发商未取得商品房预售许可证为由上诉确认双方签订的商品房预售合同无效？

答：是的。

法律基础

《中华人民共和国民事诉讼法》第二条出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的商品房预售合同无效。但如果出卖人在提起诉讼之前取得了商品房预售许可证，则可以认定其有效。

7、当事人能否以商品房预售合同未依照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效？

答：不支持。

法律基础

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规规定办理登记备案手续请求确认合同无效的，不予支持。

8、商品销售合同被确认无效后，商品住房担保贷款合同的目的无法实现。我可以申请终止商品房担保贷款合同吗？

答：是的。

法律基础

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、终止，导致商品房担保贷款合同目的未能实现，当事人请求终止商品房担保贷款的合同应予支持。

9、房屋买卖合同纠纷中，申请产权变更登记的，是否适用诉讼时效？

答：如果房屋已经交付，上诉时只需办理变更登记，则不适用诉讼时效。

法律基础

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理产权变更登记，登记的权利人请求非占用人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或者内容、权利人以已过诉讼时效为由主张排除妨碍或者消除危险的，不予支持。

10、如果诉讼请求解除房屋买卖合同，诉讼费用如何收取？

答：如果您仅提出解除合同的索赔，将根据具体情况收取诉讼费用；如果您提出解除合同的索赔，同时还有返还货款等财产索赔的，则按照财产诉讼索赔的标准收取诉讼费，不再逐案收取。

法律基础

《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第一条……当事人提起诉讼请求解除合同的，根据具体诉讼金额确定诉讼标的额，并相应确定管辖级别。

《最高人民法院关于案件级别管辖规定几个问题的批复》第二百零一条既有财产诉讼请求又有非财产诉讼请求的，按照财产诉讼请求的标准缴纳诉讼费用。如有多项财产诉讼请求的，诉讼费一并计算缴纳；如果有多项非财产诉讼请求，则按每一项支付诉讼费用。

11、如果诉讼请求仅要求确认房屋买卖合同的有效性，诉讼费用如何收取？

答：根据涉案财产价值，按照《最高人民法院关于适用的解释》规定的财产案件收费标准收取律师费用。确认合同效力后，当事人要求交付涉案财产或者变更登记的，将按案收取诉讼费用。

温馨提示

（一）只有当当事人对合同效力有争议或者合同效力受到现实质疑且处于不确定状态时，才可以单独提起诉讼确认合同效力；

(2)除特殊情况外，请求仅用于确认合同的有效性。如果声称合同有效，也可以请求继续履行合同。如果主张合同无效，可以请求返还货款、赔偿损失等。

12、房屋买卖合同中，当事人要求办理房产变更登记的，诉讼费如何收取？

答：（1）系争合同或者房屋产权已被判决确认生效，但不动产登记未发生变更。当事人申请变更登记的，按案件收取诉讼费用；

（二）涉案合同或者房屋产权未经生效判决确认，当事人直接申请变更登记的，按照涉案房产的价格确定诉讼费用。

法律基础

《诉讼费用交纳办法》第一条双方或者一方不履行合同义务，发生争议并提起诉讼。当事人在诉讼请求中明确要求全面履行合同的，应当以合同总金额加上其他请求金额作为诉讼依据。标的物的数额根据管辖级别确定。

2.证据

1.什么情况下房屋买卖合同无效？

答：一般从行为能力、意图表达、具体条款（内容）三个角度进行审查。

主要有以下7种情况：

（一）无民事行为能力人签订的合同无效；

（二）行为人与相对人恶意签订的合同无效；

（三）违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，但强制性规定不使民事法律行为无效的除外；

（四）违反公序良俗的合同无效；

（五）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效；

（六）因故意或者重大过失造成对方人身伤害或者财产损失的合同免责条款无效；

（七）不合理地免除或者减轻一方责任、增加对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效。

2.房屋交易签订两份不同的合同，发生争议时，法院如何认定合同的效力？

答：在房屋买卖纠纷中，有时会出现“阴阳合同”的现象。两份合同中，“阴合同”是内部的，表现出当事人的真实意思；“阳合同”是外部的，通常用于其他目的，例如贷款和避税。

遇到此类纠纷，一般认为“阳合同”是当事人虚假意思表示，内容无效；双方意见不一致的，通过对实际履行情况及其他相关协议的综合分析，即可成立真实的合同。

需要指出的是，“阴阳合同”严重违反我国税收管理规定。经有关部门核实后，一般逃税行为有权受到行政处罚。数额较大或者次数较多的，可能构成刑事犯罪。

3、房屋买卖合同中，出卖人无权处分标的物的，合同有效吗？

答：根据民法典的立法精神，债权与物权是分离的。债权的效力并不以财产权的效力为基础。因此，没有处置权的房屋买卖合同并不自动无效。对于合同相对人是否可以申请善意取得，实践中，人民法院一般会审查销售协议是否真实表达了当事人的意思表示，综合判断合同相对人是否处于良好状态。信仰。物权人主张买受人不具有善意行为的，应当承担举证责任。

考虑因素：买家购买房屋的动机；了解该财产及与当事人关系的方式；买方现场看房；合同价格是否与房屋的市场价值相符；支付房屋付款的能力；房屋付款的实际流向；房屋交付情况等

4、本人购买的房屋因特殊原因不能转让。我该如何保护自己的权益？

答：您可以通过发出登记通知、登记其他权利、添加违约条款、实际占用和使用房屋、保存房屋所有权证、购房发票等房屋证明文件等方式来降低自身风险。满足转让条件后，您必须及时申请转让。

5.业主出售房屋为一间房，该怎么办？

答：首先考虑是否有买家与卖家串通签订合同。如果是这样，买方将获得房屋的所有权。如果没有串通，几个买家已经办理了该商品的产权。办理过户登记手续后，购房者可优先获得房屋所有权。其他买受人可以以合同目的不能实现为由，请求解除买卖合同，并要求出卖人承担违约责任；购房人未办理登记手续的，已办理房屋买卖合同登记的购房人优先取得房屋所有权。

其次，买受人未办理产权登记、未备案合同的，合法占有房屋的人优先取得房屋所有权。

在其他情况下，如果买受人没有取得房屋所有权，则可以在支付价款后按比例向买受人清偿房屋债务。

6、房屋买卖合同中，如果卖方交付的房屋存在质量问题，如何补救？

答：交付使用的房屋出现质量问题的，在保修期内，出卖人承担维修责任；出卖人拒绝修理或者逾期修理的，买受人可以自行修理或者委托他人修理。修理期间造成的修理费用及其他损失由卖方承担。

因房屋主体结构质量不合格无法交付使用，或者交付使用后发现房屋主体结构不合格的，买受人可以要求解除合同并赔偿损失。由于房屋质量严重影响正常居住和使用，买受人也可以要求解除合同并赔偿损失。

7、房屋买卖合同履行过程中，如发现转让期限不明确，如何处理？

答：应遵循诚实信用原则，通过公平协商处理。双方可就转让期限达成补充协议。如果无法达成补充协议，在满足转让条件的情况下，可以随时要求对方配合，但应给予一定的准备时间。

8.解除房屋买卖合同的条件是什么？撤销权应当如何运用？

答：（1）协商一致终止；（二）符合约定的终止条件；（三）不可抗力使合同目的不能实现的；（四）在履行期限届满前，一方当事人以自身行为明确表示或者表明不履行其主要义务的。（五）一方当事人迟延履行重大债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（六）一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现的。

符合终止条件的，合同在通知到达对方时终止；一方在未通知对方的情况下，直接通过提起诉讼或者申请仲裁的方式主张依法解除合同。人民法院或者仲裁机构认可的，合同应当自诉起诉书或者仲裁申请书副本。当副本交付给另一方时，它就会被解除。

9、什么情况下当事人可以适用情势变更条款解除合同？

答：（1）合同成立的环境发生异常变化，不包括市场价格波动、消费者价值观变化等正常经营风险；（二）房屋买卖合同成立后、履行完毕之前；（三）继续履行合同使对方当事人遭受重大损失，明显违反公平、等值原则；（四）向对方提出变更合同但未通过的。

需要注意的是，情势变更原则仅适用于极其特殊的情况。

10、什么情况下违约方可以行使解除合同的权利？

答：（1）法律上或事实上无法履行；（二）债务标的不适合强制履行或者履行成本过高的；（三）债权人未在合理期限内请求履行的；（四）有上述情形使合同目的无法实现的。完成。

考虑因素：违约方没有恶意违约；违约方继续履行合同，对违约方不公平；守约方拒绝解除合同，违反了诚实信用原则。

11、一方违约后，哪些损失不能由合同对方要求赔偿？

答：（1）主观推测的损失；(2)惩罚性赔偿；（三）明显超过实际损失的部分；（四）交易对手造成的损失扩大；（五）合同中无法履行的部分。

12、房屋买卖的特殊情况

（一）工业建筑分割、出售：《最高人民法院关于案件级别管辖规定几个问题的批复》第二十五条第二款：土地使用权、建筑物及地上附着物所有权的分割、转让，由土地管理部门、物业管理部门负责。市、县人民政府。管理部门按规定审批并办理转让登记。

这种情况违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，但对于强制性规定类型的认定，审理时应综合考虑法律法规的目的，并权衡权益冲突，例如权益、交易安全及其规制对象等。将上述规定认定为行政规定更为恰当。因此，不宜简单地以违反法律法规的强制性规定为由认定工业建筑分割、出售无效。

（二）拆迁房屋的出卖人未办理拆迁房屋权属登记，且房屋买卖合同不违反民法典关于合同效力的有关规定的，买受人应当视为拥有债权人的债权。权利。在这种情况下，开发商不是合同当事人，房屋买卖合同对其不具有约束力；如果买受人直接要求将房屋权利登记在自己名下，法院不会支持。

（三）买卖违法建筑物。违法建筑买卖合同无效，双方应当分别返还房屋和货款。房屋被拆迁、没收且无法返还的，买受人赔偿的数额可以根据双方对房屋损失和当事人使用房屋的过错确定。

（奉行佛法，尊崇有德之人）