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近年来，随着我国GDP不断创新高，房价也随之疯涨。一二线城市的商品房价格让大多数人望而却步。这时，经济适用的“小产权房”就会突然出现在大家的视线中。然而，甘蔗并不像两头那么甜，而且还带有很高的法律风险。
一、小产权房的概念
我国《物权法》第三十条规定，因依法建造、拆除房屋或者其他事实行为设立或者消灭产权的，自该事实行为完成时生效。也就是说，在我国，房子一封顶，建筑商就自然获得了房子的所有权。
但需要注意的是，在我国，农村土地属于集体所有，城市土地属于国家所有。在城市土地上建房，需要通过划拨、转让等方式取得土地使用权，否则属于违法建设。即使开发商或建筑商拥有私建房屋的所有权，政府也可以以未取得土地使用权为由拆除房屋，而城市土地价格昂贵，因此基本不存在未取得土地而建房的情况使用权。
在农村地区，由于土地不那么值钱，政府并没有那么重视。灰色地带应运而生，催生了“小产权房”。这类房屋通常是指房屋建设者或开发商在农村集体土地上建造的、不缴纳土地出让金等费用的房屋。他们往往没有房管局颁发的正式房产证，可能只能由乡镇政府或村委会颁发。但乡镇政府或村委会颁发的所谓小产权证，实际上并不具备真正意义上的完整产权。
此类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，房管部门不会记录买卖双方签订的购房合同。该销售合同通常仅在买方和卖方之间有效。有时，由于购房者双方的违法行为，导致合同无效。
根据法律：
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定，“未经依法办理征收手续，通过户籍制度改革或者‘村改户’等擅自手段将农民集体土地转为国有土地的，农村集体经济对非法转让、出租集体土地用于非农业建设的，城镇居民在农村购买违法土地用于宅基地、农民住宅或者“小产权房”的，一律不予登记发证。对未依法依规确认、登记、核发土地权利或者规范登记簿，造成严重后果的，将严肃查处。责任。”
《物权法》第九条不动产权利的设立、变更、转让、消灭，经依法登记后发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。
《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条规定，“对普查记录的违法建筑，市政府应当区分违法程度，并根据本决定和土地利用总体规划、城市规划和土地利用总体规划的要求，采取采取确权、依法拆除、没收、临时使用等方式分批分批办理。
2、购买小产权房要注意哪些风险？
1、小产权房交易因违反国家和法律的强制性规定，不受法律保护。
2、卖方可以通过声称合同无效，出售一套房子和两套房子来赚取差价。首先，由于小产权房的买卖属于违法行为，当出卖人想反悔时，可以主张合同无效；其次，由于小产权房的买卖合同没有在房管局登记，善意第三人根本无法查到买卖情况。情况或者房屋的产权状况，那么另一方面，卖方很容易乘虚而入，出售一房两房；
3、因小产权房无法办理过户登记，无法取得房屋所有权。由于没有相关法律规定，小产权房的产权并不完整。虽然价格便宜，但根据小产权房最新政策解读，国土资源部严禁登记发证。往往只有乡镇政府颁发房产证，因此小产权房不具备法律意义上的产权，自然无法办理过户登记手续。由于《物权法》第九条及相关司法解释的规定，房地产产权变更是以书面合同+登记+交付+支付合理对价作为所有权转移的依据。未办理过户手续，自然不符合物权法的相关规定。当然，购房者将无法获得房屋的所有权，而只能获得房屋的使用权。
4、购房者过户难度加大。由于小产权房的出售毕竟是违法的，升值空间不大，而且往往面临拆迁等不确定因素，因此购房者接手购买后往往很难再次出售。
5、一旦发生拆迁，购房者只能获得少量拆迁补偿。如果小产权房购买房屋后遭遇国家征地拆迁，由于国家法律没有规定合法产权，购买者不具备合法产权人身份，因此无法获得拆迁补偿。国家的产权、购房者只能作为实际使用者收到的极少量的拆迁补偿费。
6、房屋质量问题风险。与商品房相比，小产权房的建设不受相关部门监管，不受相关法律法规的强制约束。因此，存在偷工减料的风险，导致房屋寿命短、经常漏水等质量问题频发。一旦出现质量问题，由于小产权房的销售合同无效，购房者可能无法像商品房购房者那样起诉开发公司获得法律救济，往往要自己承担后果。
笔者提醒，小产权房价格虽有吸引力，但风险依然存在。有兴趣购房的朋友，请仔细考虑相关风险，针对小产权房的买卖做出相应的风险应对措施。
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